素人が任意売却で家・マイホームを購入~任意売却不動産・物件購入08

任意売却


8.任意売却不動産・物件引渡し(決済)の準備

 まずは、銀行の融資係に任意売却物件の購入契約に至ったことを報告しに行き、住宅ローンの審査をお願いしました。1週間程度で審査が通り、融資金額も予定通り1000万円との連絡がありました。
 他に銀行さんには、登記抵当権設定を行うのに司法書士さんの紹介、加入団体割引のある火災保険会社さんの紹介もお願いしました。後日、説明を受けに行きました。

 不動産仲介業者さんも火災保険代理店も兼ねているので、不動産仲介業者さんからも見積もりを取りました。結局は、団体加入割引がある住宅ローンを組む銀行さんが安かったので、火災保険は住宅ローンを組む銀行さんから加入することにしました。
 火災保険料は45万円くらいでした。

銀行 不動産仲介業者 自分で探す
銀行 不動産仲介業者 不動産仲介業者
見積もり 見積もり 見積もり 見積もり 見積もり 見積もり
司法書士A 火災保険A
これに決定!
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司法書士B 火災保険B 司法書士C
これに決定!
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火災保険C

 不動産仲介業者さんから不動産登記の依頼をする為に、司法書士さんが必要ですとの事。事前に銀行さんの紹介で司法書士Aさんの見積もりがありましたが、複数の見積もりがあったほうが良いと思い。不動産仲介業者さんから違う司法書士Bさんの見積もりを貰いました。他に、自分で司法書士Cさんを探し見積もりを頼みました。比較した結果、司法書士Cさんの見積もりが安かったので司法書士Cさんにお願いすることになりました。

 司法書士Cさん(以下、司法書士さん)に決定したことを不動産仲介業者さんに連絡したら。不動産仲介業者さんから司法書士さんに連絡をして詳細の説明をするとのこと。
 他に、不動産仲介業者さんからは、決済日・当該物件引渡日にスムーズに取引が出来るようにと、事前に司法書士に会い書類に間違いが無いか確認をしてくださいと言われました。

 司法書士に会い登記に関する書類に間違いが無いか(住所、名前など)確認しました。司法書士報酬、登記税などの見積書を貰いました。他に、登記税の減税措置を取るために、住民票の住所を当該物件の住所にして、新たに住民票を取得するように言われました。
 司法書士さんと不動産仲介業者さんは、第三抵当権設定者と抵当権抹消の最終調整をしてくれていました。(手付金から)10万円を支払い抵当権抹消応諾をしてくれました。

 不動産引渡しと決済は、同日に行う決まりになっています。当該物件から家主私物を全て撤去するし無ければ引き渡し出来ない条件になっています。
 ということで、家主の引越しが始まっています。引越し業者にお願いするのは、大きな家具、タンス、ピアノなどです。引越し代金の支払いは不動産仲介業者さんが手付金から代理で支払いました。
 残りの引越し荷物は、家主さんが運び出し途中経過を不動産仲介業者を経由して情報を教えてくれました。

 決済場所は、住宅ローンの融資を受ける銀行にしたいと、銀行融資担当者に連絡を入れました。不動産仲介業者さんからも銀行さんに連絡を入れてもらいました。
 決済日午前中に、銀行にて司法書士さんと打ち合わせと住宅ローン、火災保険、出金伝票への記入。正午に決済と言う流れとなりました。

 また、決済日の午後に電気などの使用開始手続き。決済の翌日にリフォーム業者の内覧が出来るようにリフォーム業者さんに連絡を入れておきました。


任意売却で中古マイホーム購入計画。ここでのポイント!

 契約日から決済日までの間に、色々とやらなければならないことがあります。

 火災保険の契約プランを下記の表に示しました。保険屋さんと話しながらシミュレートすると様々な保証が欲しくなり金額も上がってしまうので注意が必要です。
 支払う保険料を下げるには、補償範囲を狭める、保険金額をさげる、長期一括で支払うなどです。年払いにすれば支払いは楽ですが、総支払額は増えることになります。
 保険金額は、(保険屋さんの当該物件)評価額1700万円~銀行からの住宅ローンで借りる金額1000万円になります。
 今回、保険金額は1200万円なので、1200/1700(評価額の70.6%)の補償となります。全損だと(評価額の70.6%)最大の保証金額は1200万円です。部分損害でも損害評価額の70.6%の補償です。
 地震保険は、火災保険とセットで加入しなければなりません。地震保険の最長契約期間は5年になります。地震保険だけは5年ごとに更新しなければなりません。
 地震保険の補償は、火災保険での補償する金額の半分です。今回の事例で地震で全損すると1200/1700/2(評価額の35.3%)最大の補償は600万円って事です。部分損害でも損害評価額の35.3%の補償です。

適用 補償内容
火災、落雷、破砕・爆発
風災、ヒョウ災、雪災
× 水災、飛来、水漏れ、騒擾、盗難
× 不測かつ突発的な事故
残存物取片づけ費用保険金
水道管修理費用保険金
内容 金額
自己負担額 3万円
(保険屋さんの当該物件)評価額 1700万円
保険金額 1200万円
35年一括火災保険料金① 40.5万円
5年一括地震保険料金② 4.5万円
支払う保険料金①+② 45万円

 司法書士費用を下記の表にしました。不動産登記の代行をしてくれる司法書士の報酬は、司法書士によって違います。安値を狙う場合は数名の司法書士に問い合わせたほうが良いと思います。

種別 報酬金額 登録免許税・印紙税
土地建物登記 28,000円 64,300円
減税手続料 5,000円 1,300円
抵当権設定登記 22,000円 10,000円
登記事項証明書 800円 2,000円
立会い料・日当 10,000円 /
調査料 1,000円 /
合計 147,690円

 不動産登記は代行せずに自分で行うことも可能ですが、抵当権抹消、所有者変更、抵当権設定、他にも抵当権設定者の会社が合併や社名変更があればそれらも変更しなければならないようです。住宅ローンの融資・決済と引渡し・登記が同日でなければ銀行も納得してくれません。ややこしい物件ほど司法書士にお願いする必要があります。

 建物登記税に関して、住宅用建物の軽減措置を適用方法が何種類かあります。担当する司法書士に問い合わせてください。




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