素人が任意売却で家・マイホームを購入~任意売却不動産・物件購入04

任意売却


4.住宅ローン事前査定・査定と必要経費

 次の課題は、住宅ローンです。銀行さんによって様々な住宅ローンがあり、またその中に様々な金利プランがあります。

 まずは、住宅ローンに関してネットで色々調べます。用語もある程度分かるようにしておきました。
 フラット35、近所の銀行、ネット銀行の資料を集め不明な点は、電話で説明をしてもらいました。

 結局、近所の銀行に行き、源泉徴収票と当該物件資料を持参して住宅ローン・リフォームローンの相談に行きました。融資担当者には、任意売却物件の中古住宅を購入し、リフォームをして住みたいと考えていると伝えました。
 自己資金、住宅ローン融資金額、リフォームローン融資金額など質問されました。自己資金は300万円、住宅ローンは不動産評価額100%、リフォームローンの融資金額は、420万円を予定していましたが多めに見て600万円と伝えました。直ぐに返済率の計算をしてくれました。
 不動産評価額は、保証会社に聞かないと分かりませんが売買価格100%として考えても、返済率は審査で棄却されるレベルではありませんとの返答でした。

 今回の件に関しては、審査で棄却されるレベルに無いので事前審査を行っても意味が無いとの事、不動産評価額は、保証会社に聞いて2,3日中に連絡しますとの事。
 後日、不動産評価額は1,000万円と連絡がありました。

 その他に、住宅ローン、リフォームローンに関わるその他の金額も計算してくれました。他に団体加入の火災保険に関しても資料を貰いました。

火災保険料 40~80万円
司法書士報酬 約8万円
抵当権設定登録免許税 約12万円
印紙 1.5万円

 リフォームローンは、リフォーム業者さんとの話し合い最終見積もりが出てから手続きをすることになりました。

 とりあえず、住宅ローンで1,000万円 リフォームローンで600万円借りることが可能となりました。


任意売却で中古マイホーム購入計画。ここでのポイント!

 様々な資料を見ましたが、自己資金が有る人ほどネット銀行の様な所で安くお金が借りれて、自己資金が少なかったり、審査が通り難い人は総支払額が多いタイプの住宅ローンになってしまうという結果でした。

 ホームページ用に今回の事例での比較表を作ってみました。

フラット35 近所の銀行 ネット銀行
融資額上限 不動産評価額100% 不動産評価額100% 不動産評価額90%以下
融資額 1000万円 1000万円 900万円
最低金利プラン 2.06% 1.65% 1.00%
事務手数料 3.15万円 なし 5万円
繰り上げ返済手数料 なし 1.05万円 なし
不動産担保保証料 なし 43万円 なし
団体生命保険加入 約70万円 なし なし
総支払い金額 約1500万円 約1360万円 約1190万円

 フラット35は、審査が比較的ゆるいようです。しかし、総支払い金額多くなります。

 近所の銀行は、リフォームローンも取扱っており、住宅ローンとリフォームローンの両方使うと金利が少し安くなるとの事でした。(エコキュートなどエコリフォームだと金利が少し安くなるとか、金利プランもよく確認しなければなりません。)

 ネット銀行は、一番金利が低く、諸経費を抑えられます。しかし、新築物件でも不動産評価額90%・中古物件だと最高90%までしか融資してもらうことが出来ません。最初の自己資金が最も多く必要になる傾向にあります。また、店頭窓口が近くにないので決済時に不便を感じます。

 住宅ローンでの不動産評価額は、銀行・ローン保証会社が独自に決める金額ですので各銀行で不動産評価が違います。また不動産評価額は、売買金額以下になります。

 住宅ローンの計算をする上で気になるのが金利ですが、それだけでは住宅ローンを判断することが出来ません。
 団体生命保険料、不動産担保設定手数料、事務手数料、繰上げ返済手数料、融資金額、融資担当者の対応、すべての総合評価で決めたいところです。
 金利が安いと思いきや、融資金額が不動産評価額の90%が上限である。新築で90%なので中古物件だともっと低くなる可能性が有ります。前述の通り不動産評価額は、売買金額以下です。単純計算でも不動産評価額(銀行が決める)の10%以上(銀行が決める)の自己資金を用意するのが以外に大変です。自己資金がある人には、金利を安く貸せるってことですかね。
 金利が高いと思いきや、団体生命保険料は必要ありません(その分の料金は金利に含まれている)って言うことになっていたり、不動産担保設定手数料が低かったり。

 また、住宅ローンの融資範囲も各銀行違いがあります。売買金額だけを対象なのか、担保設定手数料や団体生命保険料などのその他保険料までも対象とされる場合もあります。

 金融に詳しくない私には、お金を借りるのにお金(金利だけでなく保証料や手数料)が必要な事を知りませんでした。
 その辺は住宅ローンなどのシミュレータに反映させましが、今回の当該物件の例では頭金100万円を予定していましたが、住宅購入初期費用は合計216万円必要という感じになりました。
 初期費用が足りない場合は、マイホーム購入を諦めるか火災保険を年払いにするなどで対応する必要があります。(火災保険は長期一括払いが安くなります。)

シミュレータによるマイホーム購入頭金算出

 他に、不動産売買契約を締結してから、銀行の審査という流れですから、ローン特約がある・事前に銀行に融資金額を伝えられているとしても銀行の審査結果が分かるまで不安になるものです。




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