素人が任意売却で家・マイホームを購入~任意売却不動産・物件購入03

任意売却


3.任意売却不動産・物件購入の住宅ローン支払いシミュレーション

 一度目の内覧が終わり、夫婦間では『買い』であるとの結論。

 『買い』でもお金が無ければ購入できないということで実際に支払いが可能か計算しました。

 1,100万円を全額住宅ローンで借りると金利2%の35年ローンで月々返済は、3.6万円くらいです。
 現在の家賃が6.5万円程度なので、現在をベースにして考えると『6.5-3.6=2.9』 2.9万円の返済でリフォームローンを組むと逆算する。 
 金利3%の15年ローンで、月々返済を2.9万円にすると420万円を借りることが出来ます。

細かい部分では、固定資産税(年間8万円)、浄化槽清掃・メンテナンス費(年間1万円)、火災保険(年間1.5万円)、地震保険(年間1万円)を単純計算しても家計的には大丈夫であることが分かりました。

 他に、当該物件の売買金額が妥当か計算してシミュレーションみました。
 まずは、当該物件近隣の土地価格は、一坪17万円位との事です。当該物件は50坪なので(50坪×17万円/坪)=850万円です。
 土地・家で1,100万円ですので、単純計算で家の価格は(1100-850)=250万円です。

 当該物件は、主線道路、スーパー、駅、学校が近いので、家が古くなったとしても家屋を解体(解体費130万円程度)して土地として売却できるというのが大筋です。移住することを想定しても『買い』であるという事に気持ちの変化は有りませんでした。


任意売却で中古マイホーム購入計画。ここでのポイント!

 土地の価格は、不動産仲介業者さんに聞いたり、近くの宅地の売買価格を参考にしたほうが良いです。無理な場合は公的な土地価格を参考にします。しかし、公的な土地価格だけでも「路線価」「公示地価」「基準地価」「固定資産税評価額」など様々なものがあり分かり、素人には分かりにくい部分が有ります。

 購入する人によって、その家の価値が変化すると思います。『素人だからと出来ない』と言わずに、高価な買い物をするのですから色々な想定の計算をめんどくさがらずに行いましょう。

 でも、なかなか素人には難しい計算です。住宅ローンシミュレータはネットにも沢山有って計算は銀行でもやってくれますが、こちらの家族環境や生活状況を加味して支払い予定を立ててくれる事は殆どありません。って事で作ってみました。
 住宅ローンシミュレータプラス家庭環境などを加味したもの。 

 今回の当該物件の例などをクリックすると、経費例が自動で入力されるので参考にしてください。
 算出ボタンをクリックすると、今後の支払い予定が表示されます。

↓シミュレータ結果例 住宅ローンシミュレータ結果

 今回の当該物件の例の支払い予定表では、一番お金が必要になるのは13年後です。子供の進学、車の購入、家のメンテナンスなどが重なり、さらに親の年齢も70前後で健康状態も気になるところです。




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