素人が任意売却で家・マイホームを購入~任意売却不動産・物件購入02

任意売却


2.任意売却不動産・物件の内覧

 任意売却物件内覧の当日、不動産仲介業者の営業さんと初めて会う日でもありました。

 時間を決めて、当該物件の現地集合ということになっていました。予定通り営業さんと落ち合うことが出来ました。
 しかし、営業さんが当該物件のインターホンを押してもリアクションが無くやや焦っていました。家主さんの携帯電話へ連絡したところ、郵便ポストに鍵が入っているので勝手に見て下さいとの返答、家主さん不在で内覧することになりました。

 私達の他にも、何グループか内覧していました。当該物件に入らずに帰ってしまうグループもいました。

 事前に不動産仲介業者の営業さんから聞いていた通り、かなり汚い…ごみ屋敷に近い状態。壁は穴が開いている。猫の臭いも気になるが、至る所に引っかき傷がありましまた。メンテナンスを全く行っていない為か外壁サイディング数枚に反り返りとコーキングのひび割れがありました。部分的にはサイディング自体も痛んでいました。
 リフォームの判断材料にする為に、当該物件の気になる場所を営業さんの許可を得てデジカメで撮影しました。*下の参考写真は、引渡し後に撮影したものです。

任意売却物件の現状

 営業さんに『引渡しの条件は売主様の私物を、撤去していただきました後の、現況有姿での引渡しとなります。売買価格には含められない関係上、別途引越し代として30万円程負担して頂くこととなります。』とのメール内容に関して話し合いました。

 Q.契約・譲渡への大雑把な流れを教えてください。
 A.購入契約を結び、手付金100万円を支払う。その手付金から家主さんの引越し費用を出し、当該物件を空にする。そして、残金の決済と現況有姿での引渡し(不動産登記)を同日に行います。

 Q.家主さんが引っ越してからの契約は出来ないのか?
 A.家主さんは引越し費用が無い為、引越ししてからの契約では出来ません(契約時の手付金が無ければ引越し出来ない)。

 Q.別途引越し代として30万円程負担は高くありませんか?
 A.引越し費用は、家財運搬費だけでなく、転居先の敷金・礼金・仲介手数料も必要。買い主さんの負担を減らす為に、第一抵当権者に引越し費用の負担をお願いする予定であります。

 Q.当該物件は家財多く、さらに物が散乱し過ぎでリフォーム業者を内覧させても確り出来ない状態です。引越し費用は無利子融資または贈与するので家財が無い状態でリフォーム業者を内覧させてから当該物件の契約に入る事は出来ますか?
 A.出来ません。金銭贈与によって引越しできたとして、購入に至らなかった場合は家主は賃貸住宅と持ち家のローンで支払いが2重になります。売主不利になる可能性がありますので出来ません。

 Q.ローン特約はありますか?
 A.あります。

 Q.公図と現状の違いについて
 A.公図と現状の違いで大きなところは、私道路にあります。土地の境界に関しては私道の中央であることは隣の地権者と確認していますが、境界杭などで明確になっていません。国土調査が入ればもっと明確になると思いますが、国土調査の予定は今のところありません。

公図と現状の違い

 Q.固定資産税はどのくらいですか?
 A.年間8万円くらいだったと思います。後ほどメールで書類を添付してお送りします。


任意売却で中古マイホーム購入計画。ここでのポイント!

 初めての任意売却物件内覧日。不動産仲介業者の営業さん、家主さんと初対面となる場合が多いようです。お互いに信頼できる関係を作って行く大切な日です。初めて行く場所で有れば時間には余裕を持ち遅刻しないようにしましょう。

 また、任意売却物件は競売一歩手前の物です。金銭、時間、心に余裕がない家主さんが多いようです。屋内も物が散乱しているケースは珍しくありません。先ずは、内覧初日は当該物件の現状を見て心変わりが無いか?自分の気持ちを確かめるのも重要な部分です。

 用意するものは、事前にもらった資料とそれに対する質問事項、筆記用具、デジカメです。不動産仲介業者の営業さんとお話した事は直ぐに全てメモ(記録)を取りましょう。話し合いのテンポが悪くなりますが、私のように忘れっぽい人には記録を優先したほうが良いと考えます。
 話し合いにも必ずメモ(記録)を取るようにしてください。私は、電話連絡を極力しないで、メールで営業さんと連絡を取るようにしました。メールは後々見返すことが出来るので便利です。

任意売却物件の内覧する時に持参するもの

 屋内をチェックするには、バインダーなどにコピーした図面を挟めて書き込んでいきましょう。チェックした部分を図面に書き込めばチェックし忘れを防げます。また、図面だけを見ていると天上や外壁のチェックを忘れてしまうので注意が必要です。

 また、リフォームの必要性を検討する場合は、デジカメで撮影を行うと良いです。後ほどリフォーム業者と話し合いを行う場合に役に立ちます。(デジカメで記録する場合は、撮影前に営業さんなどに許可を得ると良いと思います。)
 給湯器などの設備機器は、全て型番と製造年月日を確認しましょう。設備機器の寿命や修理する際の部品が入手可能か判断するのに役に立ちます。状況によっては新たに買ったほうが良い場合もあると思います。

 当該物件の資料で分からない部分が有れば不動産仲介業者さんの営業さんにどんどん聞きましょう。こちらは素人です。何とかなるさ、めんどくさい、恥ずかしいなどと思わず分からない部分は必ず確認してください。

 居住中の場合は、家主さんの引越しタイミングを必ず確認してください。居住権は強いので居座られると厄介なことになります。




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